Il mercato degli immobili di lusso in Ticino

Negli ultimi decenni, il mercato degli immobili di lusso in Ticino si è sviluppato fino a diventare un importante settore del mercato immobiliare ticinese. I prezzi di appartamenti di lusso, ville e tenute variano da un minimo di 1 milione fino a un massimo di 10 milioni di CHF. Il settore extra lusso comprende ville e tenute di valore compreso tra 10 e 60 milioni di CHF per quanto riguarda le tenute più imponenti. Oltre ai residenti locali del Ticino, tra gli acquirenti stanno aumentando clienti provenienti da altre regioni della Svizzera o da Paesi stranieri.

Il Ticino offre un connubio ideale tra stabilità politica e economico-finanziaria svizzera e lo stile italiano della “dolce vita”. Il gradevole clima mediterraneo, la natura verde e rigogliosa, i laghi di Lugano e Maggiore insieme alle montagne circostanti, hanno reso quest’area, da decenni, la meta principale per turisti e acquirenti provenienti dal Nord Europa. Inoltre, se si considerano anche la stabilità politica, legale e finanziaria, il basso livello di criminalità, l’eccellente sistema sanitario, le strutture e i servizi scolastici e pubblici di alto livello, il Ticino risulta essere il posto ideale in cui vivere. Il Ticino propone anche un invitante ambiente tributario, grazie all’accordo sui forfait fiscali per stranieri, che lo rende appetibile per tutti gli acquirenti abbienti, nazionali e internazionali, che cercano un luogo ideale in cui stabilirsi.

Nel 2016 è stata inaugurata la nuova galleria del San Gottardo che avrà un impatto positivo sui collegamenti tra nord e sud: lunga 57 km, permette la circolazione di treni verso Zurigo a una velocità pari a 250 km/h raggiungendo la metropoli in solo 2h. I mercati immobiliari, in generale, traggono beneficio da miglioramenti all’accessibilità e alle infrastrutture, e il segmento degli immobili di lusso non fa eccezione.

La richiesta di proprietà di lusso in Ticino si concentra, principalmente, in due aree:​

Lugano è la città ideale per gli uomini d’affari: è il terzo centro finanziario più grande della Svizzera e, in quanto tale, dispone di eccellenti infrastrutture commerciali. I vicini aeroporti di Lugano e Milano Malpensa permettono facili collegamenti con quasi tutte le più importanti destinazioni nazionali e internazionali. Lugano è perfetta anche per famiglie con bambini, visto il suo alto livello di sicurezza e le eccellenti scuole private, locali e internazionali.

La zona del Lago Maggiore è una meta più turistica. La regione attrae, di solito, acquirenti provenienti dalla Svizzera tedesca interessati a comprare una casa per le vacanze. Altri acquirenti sono, in genere, clienti in pensione che non hanno più bisogno di tutte le strutture messe a disposizione dalla città di Lugano, ma che vogliono vivere in un ambiente più turistico e rilassante.

Richiesta da HNWI e UHNWI internazionali​:

A livello mondiale, i soggetti abbienti e HNWI dispongono di una scelta sempre più limitata per quanto riguarda le regioni di lusso in cui trasferirsi e stabilirsi. Inoltre, le poche alternative esistenti non dispongono di tutti i servizi erogati, al contrario, in Ticino.

Questo spiega anche il motivo per cui, negli ultimi decenni, le richieste di HNWI e UHNWI sono aumentate e il Ticino, attualmente, si trova al terzo posto tra i cantoni della Svizzera per numero di stranieri beneficiari di speciali accordi di forfait fiscali. I soggetti HNWI e UHNWI hanno un’importante influenza finanziaria sul cantone e sulle sue comunità, che si concretizza attraverso pagamenti fiscali diretti nonché per effetto di generalità dei consumi, potere d’acquisto e donazioni di beneficienza. Inoltre, questo rilevante gruppo di clienti forma il nucleo principale di richieste nel settore lusso ed extralusso del mercato immobiliare del Ticino.

Caratteristiche principali della domanda​:

Gli acquirenti locali, ovvero clienti che vivono e lavorano in Ticino, risultano attivi nel mercato degli immobili di lusso e, di solito, acquistano proprietà di un valore compreso tra 1 e 3 milioni di CHF. Questo tipo di clienti compra gli immobili per farne la propria abitazione.

Per quanto riguarda il settore che comprende immobili di valore superiore a 3 milioni di CHF, gli acquirenti, molto spesso, sono clienti internazionali o provengono dalla regione delle Svizzera tedesca.

Il settore extralusso:

Il mercato extralusso in Ticino comprende attici e tenute di un valore superiore a 10 milioni di CHF. Questi attici e tenute, spesso, sono situati in posizioni ottimali e con vista sul lago. Queste tenute, sovente posizionate in grandi appezzamenti che offrono una completa privacy, dispongono di ampie zone giorno, finiture di lusso, caratteristiche high-tech, architettura storica o speciale e servizi extra come piscina, area benessere, home cinema, cantina vinicola, ampio garage, residenza per il personale e dependance per gli ospiti. I prezzi delle abitazioni più prestigiose di questo settore possono salire fino a 60 milioni di CHF. L’offerta di vendita in Ticino è generalmente limitata a gruppi di 30 abitazioni disponibili alla volta. La maggior parte di queste tenute si trova nella regione di Lugano. La zona del Lago Maggiore ha un numero più esiguo di case in vendita in questo settore. Per quanto riguarda i prezzi in questa regione, spesso non superano i 10 milioni di CHF.

Seconde abitazioni in Ticino​:

Le seconde case o case per le vacanze formano una parte del mercato immobiliare di lusso nel Ticino. Vengono acquistate da compratori svizzeri (principalmente della zona germanofona) o internazionali. Il livello dei prezzi delle seconde abitazioni si aggira, solitamente, tra 1 e 3,5 milioni di CHF. Il motivo di prezzi così bassi va ricercato nella legge Lex Koller-Friedrich, che stabilisce che i non-residenti possono acquistare abitazioni svizzere fino a un massimo di 200 m2 di superficie abitativa netta.

Dalla metà del 2013, la domanda per le case per le vacanze da parte di clienti svizzero-tedeschi è cresciuta, specialmente nella zona del Lago Maggiore. Questi clienti sono a conoscenza del nuovo disegno di legge (Lex Weber) e comprendono che l’offerta in Ticino è limitata. In effetti, piani di regolazione rigorosi come la legge Lex Weber limiteranno ulteriori sviluppi.

Vecchie e nuove dinamiche di domanda e offerta:

Dal 2007, la tendenza dei venditori di abitazioni di lusso è stata quella di innalzare il prezzo di vendita fino a livelli che nel 2016, in alcuni casi, non risultavano più realistici. Queste proprietà sono rimaste sul mercato per molto tempo, in alcuni casi anche 5 anni, senza essere vendute. Dal 2013 si nota una chiara tendenza dei venditori a ridurre i prezzi di vendita fino a livelli più realistici e a concedere la possibilità di trattare il prezzo prima di concludere la vendita. Le proprietà che dispongono di un buon rapporto tra posizione favorevole, qualità e prezzo realistico, normalmente vengono vendute in un periodo di tempo ragionevole. A partire dal 2020 invece la tendenza si è invertita di nuovo e grazie alla pandemia salgono le richieste di grandi proprietà con giardino e piscina sia nel locarnese che nel luganese. I prezzi segnano un chiaro rialzo fin dal 2020.

Una tendenza specifica tra gli acquirenti nel mercato di lusso è rappresentata dalla grande attenzione al valore reale dell’immobile. Gli acquirenti di oggi, soprattutto se sono clienti che vengono dall’estero, sono sopravvissuti alla crisi degli ultimi anni e alla pandemia e cercano ora un rifugio sicuro. In alcuni casi, hanno visto molte persone perdere i propri beni e sono stati testimoni della drastica perdita di valore dei mercati immobiliari. L’attenzione è ampiamente focalizzata sul valore reale dell’immobile. Gli acquirenti si informano sui valori reali per non essere costretti a pagare più del necessario e correre il rischio di non riuscire a rivendere un immobile in futuro. Nella maggior parte dei casi, gli acquirenti si avvalgono della consulenza fornita da terze parti (aziende di valutazione, banche, architetti) per ottenere valutazioni indipendenti della proprietà che stanno pensando di acquistare. Durante la fase di negoziazione, fanno riferimento a questi valori. Se una proprietà ha un prezzo esageratamente elevato, non avrà nessuna possibilità di essere venduta a clienti di questo tipo.

L'aggregazione di piccoli villaggi, in particolare nelle città più importanti di Lugano e Bellinzona, genera interessanti variazioni potenziali di valore per alcune proprietà a medio termine.

La domanda sembra programmata per restare forte e l’offerta ristretta in una previsione di rialzo dei prezzi a medio-lungo termine specialmente nel settore del lusso.